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改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區域表現上具有一定差異。本文基于這一背景就經濟開放度影響房價的理論機制進行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數據進行了實證檢驗,發現經濟開放度對房價產生了顯著的正向影響,其中東部地區的影響為顯著,中西部次之。基于這一發現,本文認為,在積極倡導提高經濟開放水平之外,也應該注意和預防房價的大幅上漲,針對不同區域積極出臺房價調控政策。
關鍵詞： 經濟開放度; 貿易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進行貨物、服務的對外貿易,進出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發展到了8924億元。對外開放的步伐為國內產業發展帶來了更多的資金支持和技術進步,是我國“走出去”與“引進來”的戰略成果,也是國民經濟增長的重要推動力之一。
隨著國民經濟增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產市場經歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現實背景,對外經濟開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻綜述
學術界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發,在需求方面,主要的影響因素有國民經濟發展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數量和結構水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(任超群,2011)、房地產開發情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經濟學角度研究城市的經濟開放度對房地產價格的相關研究較少。王松濤(2009)較早地在國內就這一概念與房價的相關性展開了研究,其發現經濟開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進出口總額來度量經濟開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經濟開放度拆分為外貿依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數據進行了實證檢驗,同樣驗證了這一結論,然而基于省際面板數據的實證分析對于房價這種具有強烈城市特征的經濟指標來說尚不夠準。
綜上,除了目前關注到經濟開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經濟開放度影響房價的理論路徑展開詳細的闡述。在實證方面,大家也更容易關注到進出口貿易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數據,弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內容具有一定的意義。
三、經濟開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機角度作用于房地產需求端,推高了房價。有部分學者認為,外資進入需求端固然會引起房價上漲,但進入供給端的資本會使得房地產供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當市場預期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進入房地產開發環節(況偉大,2013)。2.基于房地產供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認為,資本流入會導致房價上漲。
(二)貿易對房價的影響
基于貿易理論我們可以知道,一個國家的進出口貿易越是大、越是有效,就越能實現國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產行業引致房價上漲。進出口相對規模的擴大意味著本國出口企業的生產規模擴大,不斷擴大的生產規模需要母國更多諸如人力資本、中間產品的生產要素的投入,而這會直接影響到本國的就業率和購買力水平,從而實現本國的社會財富積累,導致房價上漲。
四、經濟開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關數據進行面板數據的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經濟開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業密度(ed),人口規模(pop),房地產開發投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數對具有價格含義的變量進行了平減處理,所有數據來源于國家統計局、各城市《統計年鑒》《中國區域經濟統計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標建立的全面性和數據的可得性,本文選擇貿易依存度(進出口貿易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經濟開放水平,通過熵權法確定兩種指標對經濟開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標賦權后加總得到經濟開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數據進行對數化處理,采用雙對數模型進行回歸,所有變量對數后的單位根檢驗結果均平穩,可以進行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數據進行實證檢驗,靜態面板模型的Hausman檢驗結果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應模型。回歸結果如表所示:
表 固定效應回歸結果
注:*表示參數估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結果我們發現,在35個大中城市中,經濟開放度對房價的影響系數為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數結果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經濟開放度每提升1%,房價就會相應升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結果應證了前文所述的理論。分區域來看,東部地區的沿海城市較多,相比中西部地區擁有更便利的貿易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結果顯示,東部城市經濟開放度對房價的影響系數相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產開發投資額、就業密度和常住人口數都是影響房價上漲的主要因素。東部地區常住人口數不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴格,常住人口無法產生對應有效的住房需求;中部城市的就業和人口情況相對穩定,因此諸如工資水平、就業密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產開發投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業密度對房價也無法產生顯著的影響。
五、結論與建議
(一)結論
1.我國城市的對外經濟開放度與房價水平呈正相關關系。實證結果顯示,經濟開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經濟開放帶來的財富積累產生了更強大的購買力,這些需求端因素直接導致了房價的上漲。
2.不同區域城市對外經濟開放度對房價的影響效果存在差異。根據經驗分析和實證結果顯示,東部城市經濟開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產開發投資額、就業密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應下調越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業密度對于就業情況相對穩定的中西部城市來說無法對房價產生顯著影響。
(二)建議
1.在不斷倡導提升經濟開放水平的同時,應該預防房價的大幅上漲,積極出臺房價調控政策;在經濟下滑這類負面因素影響下,有必要根據經濟開放情況對房地產市場進行預判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經濟更發達的沿海東部城市對外經濟開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產調控政策時應該避免“一刀切”,針對經濟開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產市場的需求壓力;同時應該出臺相關規制政策,避免高投機性的“熱錢”涌入房地產市場,推高房價。
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改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區域表現上具有一定差異。本文基于這一背景就經濟開放度影響房價的理論機制進行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數據進行了實證檢驗,發現經濟開放度對房價產生了顯著的正向影響,其中東部地區的影響為顯著,中西部次之。基于這一發現,本文認為,在積極倡導提高經濟開放水平之外,也應該注意和預防房價的大幅上漲,針對不同區域積極出臺房價調控政策。
關鍵詞： 經濟開放度; 貿易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進行貨物、服務的對外貿易,進出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發展到了8924億元。對外開放的步伐為國內產業發展帶來了更多的資金支持和技術進步,是我國“走出去”與“引進來”的戰略成果,也是國民經濟增長的重要推動力之一。
隨著國民經濟增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產市場經歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現實背景,對外經濟開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻綜述
學術界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發,在需求方面,主要的影響因素有國民經濟發展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數量和結構水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(任超群,2011)、房地產開發情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經濟學角度研究城市的經濟開放度對房地產價格的相關研究較少。王松濤(2009)較早地在國內就這一概念與房價的相關性展開了研究,其發現經濟開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進出口總額來度量經濟開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經濟開放度拆分為外貿依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數據進行了實證檢驗,同樣驗證了這一結論,然而基于省際面板數據的實證分析對于房價這種具有強烈城市特征的經濟指標來說尚不夠準。
綜上,除了目前關注到經濟開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經濟開放度影響房價的理論路徑展開詳細的闡述。在實證方面,大家也更容易關注到進出口貿易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數據,弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內容具有一定的意義。
三、經濟開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機角度作用于房地產需求端,推高了房價。有部分學者認為,外資進入需求端固然會引起房價上漲,但進入供給端的資本會使得房地產供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當市場預期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進入房地產開發環節(況偉大,2013)。2.基于房地產供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認為,資本流入會導致房價上漲。
(二)貿易對房價的影響
基于貿易理論我們可以知道,一個國家的進出口貿易越是大、越是有效,就越能實現國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產行業引致房價上漲。進出口相對規模的擴大意味著本國出口企業的生產規模擴大,不斷擴大的生產規模需要母國更多諸如人力資本、中間產品的生產要素的投入,而這會直接影響到本國的就業率和購買力水平,從而實現本國的社會財富積累,導致房價上漲。
四、經濟開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關數據進行面板數據的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經濟開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業密度(ed),人口規模(pop),房地產開發投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數對具有價格含義的變量進行了平減處理,所有數據來源于國家統計局、各城市《統計年鑒》《中國區域經濟統計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標建立的全面性和數據的可得性,本文選擇貿易依存度(進出口貿易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經濟開放水平,通過熵權法確定兩種指標對經濟開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標賦權后加總得到經濟開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數據進行對數化處理,采用雙對數模型進行回歸,所有變量對數后的單位根檢驗結果均平穩,可以進行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數據進行實證檢驗,靜態面板模型的Hausman檢驗結果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應模型。回歸結果如表所示:
表 固定效應回歸結果
注:*表示參數估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結果我們發現,在35個大中城市中,經濟開放度對房價的影響系數為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數結果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經濟開放度每提升1%,房價就會相應升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結果應證了前文所述的理論。分區域來看,東部地區的沿海城市較多,相比中西部地區擁有更便利的貿易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結果顯示,東部城市經濟開放度對房價的影響系數相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產開發投資額、就業密度和常住人口數都是影響房價上漲的主要因素。東部地區常住人口數不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴格,常住人口無法產生對應有效的住房需求;中部城市的就業和人口情況相對穩定,因此諸如工資水平、就業密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產開發投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業密度對房價也無法產生顯著的影響。
五、結論與建議
(一)結論
1.我國城市的對外經濟開放度與房價水平呈正相關關系。實證結果顯示,經濟開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經濟開放帶來的財富積累產生了更強大的購買力,這些需求端因素直接導致了房價的上漲。
2.不同區域城市對外經濟開放度對房價的影響效果存在差異。根據經驗分析和實證結果顯示,東部城市經濟開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產開發投資額、就業密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應下調越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業密度對于就業情況相對穩定的中西部城市來說無法對房價產生顯著影響。
(二)建議
1.在不斷倡導提升經濟開放水平的同時,應該預防房價的大幅上漲,積極出臺房價調控政策;在經濟下滑這類負面因素影響下,有必要根據經濟開放情況對房地產市場進行預判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經濟更發達的沿海東部城市對外經濟開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產調控政策時應該避免“一刀切”,針對經濟開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產市場的需求壓力;同時應該出臺相關規制政策,避免高投機性的“熱錢”涌入房地產市場,推高房價。
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改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區域表現上具有一定差異。本文基于這一背景就經濟開放度影響房價的理論機制進行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數據進行了實證檢驗,發現經濟開放度對房價產生了顯著的正向影響,其中東部地區的影響為顯著,中西部次之。基于這一發現,本文認為,在積極倡導提高經濟開放水平之外,也應該注意和預防房價的大幅上漲,針對不同區域積極出臺房價調控政策。
關鍵詞： 經濟開放度; 貿易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進行貨物、服務的對外貿易,進出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發展到了8924億元。對外開放的步伐為國內產業發展帶來了更多的資金支持和技術進步,是我國“走出去”與“引進來”的戰略成果,也是國民經濟增長的重要推動力之一。
隨著國民經濟增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產市場經歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現實背景,對外經濟開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻綜述
學術界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發,在需求方面,主要的影響因素有國民經濟發展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數量和結構水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(任超群,2011)、房地產開發情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經濟學角度研究城市的經濟開放度對房地產價格的相關研究較少。王松濤(2009)較早地在國內就這一概念與房價的相關性展開了研究,其發現經濟開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進出口總額來度量經濟開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經濟開放度拆分為外貿依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數據進行了實證檢驗,同樣驗證了這一結論,然而基于省際面板數據的實證分析對于房價這種具有強烈城市特征的經濟指標來說尚不夠準。
綜上,除了目前關注到經濟開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經濟開放度影響房價的理論路徑展開詳細的闡述。在實證方面,大家也更容易關注到進出口貿易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數據,弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內容具有一定的意義。
三、經濟開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機角度作用于房地產需求端,推高了房價。有部分學者認為,外資進入需求端固然會引起房價上漲,但進入供給端的資本會使得房地產供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當市場預期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進入房地產開發環節(況偉大,2013)。2.基于房地產供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認為,資本流入會導致房價上漲。
(二)貿易對房價的影響
基于貿易理論我們可以知道,一個國家的進出口貿易越是大、越是有效,就越能實現國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產行業引致房價上漲。進出口相對規模的擴大意味著本國出口企業的生產規模擴大,不斷擴大的生產規模需要母國更多諸如人力資本、中間產品的生產要素的投入,而這會直接影響到本國的就業率和購買力水平,從而實現本國的社會財富積累,導致房價上漲。
四、經濟開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關數據進行面板數據的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經濟開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業密度(ed),人口規模(pop),房地產開發投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數對具有價格含義的變量進行了平減處理,所有數據來源于國家統計局、各城市《統計年鑒》《中國區域經濟統計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標建立的全面性和數據的可得性,本文選擇貿易依存度(進出口貿易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經濟開放水平,通過熵權法確定兩種指標對經濟開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標賦權后加總得到經濟開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數據進行對數化處理,采用雙對數模型進行回歸,所有變量對數后的單位根檢驗結果均平穩,可以進行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數據進行實證檢驗,靜態面板模型的Hausman檢驗結果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應模型。回歸結果如表所示:
表 固定效應回歸結果
注:*表示參數估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結果我們發現,在35個大中城市中,經濟開放度對房價的影響系數為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數結果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經濟開放度每提升1%,房價就會相應升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結果應證了前文所述的理論。分區域來看,東部地區的沿海城市較多,相比中西部地區擁有更便利的貿易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結果顯示,東部城市經濟開放度對房價的影響系數相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產開發投資額、就業密度和常住人口數都是影響房價上漲的主要因素。東部地區常住人口數不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴格,常住人口無法產生對應有效的住房需求;中部城市的就業和人口情況相對穩定,因此諸如工資水平、就業密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產開發投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業密度對房價也無法產生顯著的影響。
五、結論與建議
(一)結論
1.我國城市的對外經濟開放度與房價水平呈正相關關系。實證結果顯示,經濟開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經濟開放帶來的財富積累產生了更強大的購買力,這些需求端因素直接導致了房價的上漲。
2.不同區域城市對外經濟開放度對房價的影響效果存在差異。根據經驗分析和實證結果顯示,東部城市經濟開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產開發投資額、就業密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應下調越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業密度對于就業情況相對穩定的中西部城市來說無法對房價產生顯著影響。
(二)建議
1.在不斷倡導提升經濟開放水平的同時,應該預防房價的大幅上漲,積極出臺房價調控政策;在經濟下滑這類負面因素影響下,有必要根據經濟開放情況對房地產市場進行預判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經濟更發達的沿海東部城市對外經濟開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產調控政策時應該避免“一刀切”,針對經濟開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產市場的需求壓力;同時應該出臺相關規制政策,避免高投機性的“熱錢”涌入房地產市場,推高房價。
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改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區域表現上具有一定差異。本文基于這一背景就經濟開放度影響房價的理論機制進行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數據進行了實證檢驗,發現經濟開放度對房價產生了顯著的正向影響,其中東部地區的影響為顯著,中西部次之。基于這一發現,本文認為,在積極倡導提高經濟開放水平之外,也應該注意和預防房價的大幅上漲,針對不同區域積極出臺房價調控政策。
關鍵詞： 經濟開放度; 貿易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進行貨物、服務的對外貿易,進出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發展到了8924億元。對外開放的步伐為國內產業發展帶來了更多的資金支持和技術進步,是我國“走出去”與“引進來”的戰略成果,也是國民經濟增長的重要推動力之一。
隨著國民經濟增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產市場經歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經濟開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現實背景,對外經濟開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻綜述
學術界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發,在需求方面,主要的影響因素有國民經濟發展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數量和結構水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(任超群,2011)、房地產開發情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經濟學角度研究城市的經濟開放度對房地產價格的相關研究較少。王松濤(2009)較早地在國內就這一概念與房價的相關性展開了研究,其發現經濟開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進出口總額來度量經濟開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經濟開放度拆分為外貿依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數據進行了實證檢驗,同樣驗證了這一結論,然而基于省際面板數據的實證分析對于房價這種具有強烈城市特征的經濟指標來說尚不夠準。
綜上,除了目前關注到經濟開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經濟開放度影響房價的理論路徑展開詳細的闡述。在實證方面,大家也更容易關注到進出口貿易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數據,弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內容具有一定的意義。
三、經濟開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機角度作用于房地產需求端,推高了房價。有部分學者認為,外資進入需求端固然會引起房價上漲,但進入供給端的資本會使得房地產供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當市場預期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進入房地產開發環節(況偉大,2013)。2.基于房地產供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認為,資本流入會導致房價上漲。
(二)貿易對房價的影響
基于貿易理論我們可以知道,一個國家的進出口貿易越是大、越是有效,就越能實現國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產行業引致房價上漲。進出口相對規模的擴大意味著本國出口企業的生產規模擴大,不斷擴大的生產規模需要母國更多諸如人力資本、中間產品的生產要素的投入,而這會直接影響到本國的就業率和購買力水平,從而實現本國的社會財富積累,導致房價上漲。
四、經濟開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關數據進行面板數據的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經濟開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業密度(ed),人口規模(pop),房地產開發投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數對具有價格含義的變量進行了平減處理,所有數據來源于國家統計局、各城市《統計年鑒》《中國區域經濟統計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標建立的全面性和數據的可得性,本文選擇貿易依存度(進出口貿易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經濟開放水平,通過熵權法確定兩種指標對經濟開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標賦權后加總得到經濟開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數據進行對數化處理,采用雙對數模型進行回歸,所有變量對數后的單位根檢驗結果均平穩,可以進行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數據進行實證檢驗,靜態面板模型的Hausman檢驗結果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應模型。回歸結果如表所示:
表 固定效應回歸結果
注:*表示參數估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結果我們發現,在35個大中城市中,經濟開放度對房價的影響系數為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數結果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經濟開放度每提升1%,房價就會相應升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結果應證了前文所述的理論。分區域來看,東部地區的沿海城市較多,相比中西部地區擁有更便利的貿易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結果顯示,東部城市經濟開放度對房價的影響系數相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產開發投資額、就業密度和常住人口數都是影響房價上漲的主要因素。東部地區常住人口數不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴格,常住人口無法產生對應有效的住房需求;中部城市的就業和人口情況相對穩定,因此諸如工資水平、就業密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產開發投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業密度對房價也無法產生顯著的影響。
五、結論與建議
(一)結論
1.我國城市的對外經濟開放度與房價水平呈正相關關系。實證結果顯示,經濟開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經濟開放帶來的財富積累產生了更強大的購買力,這些需求端因素直接導致了房價的上漲。
2.不同區域城市對外經濟開放度對房價的影響效果存在差異。根據經驗分析和實證結果顯示,東部城市經濟開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產開發投資額、就業密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應下調越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業密度對于就業情況相對穩定的中西部城市來說無法對房價產生顯著影響。
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1.在不斷倡導提升經濟開放水平的同時,應該預防房價的大幅上漲,積極出臺房價調控政策;在經濟下滑這類負面因素影響下,有必要根據經濟開放情況對房地產市場進行預判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經濟更發達的沿海東部城市對外經濟開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產調控政策時應該避免“一刀切”,針對經濟開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產市場的需求壓力;同時應該出臺相關規制政策,避免高投機性的“熱錢”涌入房地產市場,推高房價。
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